Le Syndicat Agricole 17 octobre 2014 à 08h00 | Par Le Syndicat Agricole

Réglementation - Loi d'avenir : décryptage

Rencontre avec Maître Bué, avocat spécialiste du droit rural, sur les modifications les plus significatives apportées par la loi d’avenir concernant le foncier.

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La constitution d’une société n’est pas soumise à autorisation préalable lorsqu’elle résulte de la transformation, sans autre modification, d’une exploitation individuelle détenue par une personne physique qui en devient l’unique associé exploitant [... ].
La constitution d’une société n’est pas soumise à autorisation préalable lorsqu’elle résulte de la transformation, sans autre modification, d’une exploitation individuelle détenue par une personne physique qui en devient l’unique associé exploitant [... ]. - © J.C. Gutner

1 - Le statut du fermage évolue

Les conséquences de la modification du statut du fermage pourraient rapidement avoir des effets.
Soyez vigilants quant à votre situation.

Quelles modifications la loi d’avenir apporte au statut du fermage ?
Le preneur en âge de solliciter la retraite pourra encore reporter de plein droit son départ à l’âge lui permettant de bénéficier d’une retraite à « taux plein » (67 ans). En cas de congé reprise pour exploitation personnelle, la prorogation du bail est de « plein droit » pour tout preneur à moins de 5 ans de l’âge retraite ou bien encore de l’âge lui permettant de bénéficier de la retraite à « taux plein » (67 ans). En cas de décès du preneur, le bailleur pourra demander la résiliation du bail dans les 6 mois à compter du jour où ce décès aura été porté à sa connaissance. La résiliation anticipée du bail est autorisée pour toute incapacité grave et de plus de 2 ans dorénavant. En cas d’indemnisation, le preneur n’a que 12 mois à compter de la fin de son bail pour agir en justice. L’indemnité de sortie pourra non seulement être fixée par comparaison entre l’état du fonds lors de l’entrée du preneur dans les lieux et cet état lors de sa sortie ou, dorénavant, au moyen d’une expertise selon la méthode qu’il détermine. En cas de restitution de l’indu (pas de porte), les sommes restituées sont assorties d’un intérêt légal majoré de 3 points depuis leur versement (en 2014 : 0,04 % + 3). Cette disposition s’appliquera aux instances judiciaires en cours. Enfin, le renouvellement d’un bail cessible hors cadre familial d’une durée initiale de 18 ans est porté d’une période de 5 ans au moins, à 9 ans par cette loi.


Y a-il des dispositions nouvelles concernant les baux entre copreneurs ?
Lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter disposera de « trois mois à compter de cette cessation » pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant dans un délai fixé par décret (non fixé à ce jour) le tribunal paritaire, qui statuera alors sur la demande. Le présent alinéa est seulement applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d’activité du copreneur est due à un cas de force majeure (maladie...). À peine de nullité, la lettre recommandée devra, d’une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa de l’article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime (CRPM) et mentionner expressément les « motifs allégués » pour cette demande, ainsi que la date de cessation de l’activité du copreneur. Le législateur tente de mettre fin aux décisions restrictives sur les manquements aux obligations essentielles qui interdissent en quelque sorte la cession à un descendant dès lors que seul l’un des deux copreneurs est associé dans une société. La disposition nouvelle, particulièrement formaliste, est applicable aux « baux en cours » mais il est attendu un décret pour fixer le délai d’opposition du bailleur.

Vous évoquez une procédure transitoire de 3 mois de régularisation des baux copreneurs. Qu’en est-il ?
Pour les situations passées à la date de promulgation de la loi d’avenir, le copreneur, poursuivant l’activité, doit régulariser immédiatement sa situation locative auprès de son bailleur dans les trois mois à venir - soit avant le 13 janvier 2015 prochain au plus tard - en motivant les raisons et la date de la cessation d’activité du copreneur au cours de ces dernières années. Face à un tel formalisme, contactez avant la fin de l’année vos conseillers après avoir vérifié vos contrats locatifs ! À défaut, la juridiction paritaire pourrait sanctionner votre négligence.
D’ailleurs, les assesseurs des tribunaux paritaires des baux ruraux resteront « élus » et ne seront pas désignés sur des listes professionnelles par la présidence de la Cour d’appel comme cela avait été prévu. Telle est la conclusion du Conseil constitutionnel.

2 - Les nouveautés concernant le contrôle des structures

La loi d’avenir renforce, dans une certaine mesure, le contrôle des structures afin d’éviter
les contournements de réglementation observés depuis la loi de 2006.

Le rajeunissement des générations passera-t-il encore par le contrôle des structures ?
Entre 2000 et 2010, le nombre total d’exploitations agricoles a diminué de 660 000 à 490 000. En moyenne chaque année, environ 16 000 exploitations agricoles ne sont pas reprises. L’exploitation progressive en agriculture est fortement encouragée au travers d’une réécriture du contrôle des structures et la création d’un répertoire des actifs agricoles.
La loi du 5 janvier 2006 avait :
- simplifié la réglementation administrative en relevant les seuils de superficie d’exploitation soumise au contrôle et en supprimant certains des cas pour lesquels une autorisation d’exploiter était requise (modification d’associés, départ d’associés) ;
- abandonné les cas spécifiques de contrôles sociétaires ;
- soumis les biens de famille à un régime purement déclaratif en facilitant les reprises pour exploitation personnelle par les propriétaires détenant les biens depuis 9 ans.
Si ces allégements ont entraîné une baisse du nombre des demandes d’autorisation d’exploiter (environ 28 000 en 2011 contre plus de 44 000 en 2001) selon les débats parlementaires, ils ont également favorisé le retour de pratiques de contournements de la réglementation et abouti à affecter l’équilibre économique de certaines exploitations en fermage de nos régions.


Va-t-il y avoir renforcement du contrôle des structures ?
L’architecture de cette réglementation n’a pas été bousculée. Le critère d’âge pour être contrôlé n’apparaît plus dans la loi.
Le critère de distance par rapport au siège d’exploitation pour un contrôle n’est visé que si le prochain schéma directeur le prévoit. Le Conseil constitutionnel a écarté la disposition remettant en cause durant 5 ans une autorisation préfectorale en cas de réduction du nombre d’emplois en raison de la contrainte portant une atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre. Il en va de même pour l’obligation de soumettre à autorisation administrative toute prise de participation dans une autre exploitation agricole sans réserver ce dispositif aux prises de participation qui aboutissent à des participations significatives.
La constitution d’une société n’est pas soumise à autorisation préalable lorsqu’elle résulte de la transformation, sans autre modification, d’une exploitation individuelle détenue par une personne physique qui en devient l’unique associé exploitant ou lorsqu’elle résulte de l’apport d’exploitations individuelles détenues par deux époux ou deux personnes liées par un Pacs qui en deviennent les seuls associés exploitants.

Qu’en est-il du régime déclaratif pour les biens de famille ?
Sont soumises à déclaration préalable au titre du contrôle des structures lorsque le bien agricole à mettre en valeur est reçu par donation, location, vente ou succession d’un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclus (oncle/neveu) si :
- le déclarant satisfait aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle ;
- les biens sont libres de location (sans mention dans la nouvelle loi « au jour de la déclaration »). Nul ne connaît la portée nouvelle de cette nouvelle rédaction ;
- les biens sont détenus par « un » parent ou allié, (au lieu de "ce" parent) depuis au moins neuf ans ;
- les biens sont destinés à l’installation d’un nouvel agriculteur ou à la consolidation de l’exploitation du déclarant, dès lors que la surface totale de celle-ci après consolidation n’excède pas le seuil de surface fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles entre un tiers et une fois d’un nouvel étalonnage : la surface agricole utile régionale moyenne (SDREA), dont l’élaboration se fera dans l’année à venir laissant subsister dans l’intervalle nos seuils départementaux. Exit les régions naturelles, l’unité de référence et la surface minimum d’installation (SMI) qui, pour l’assujettissement à la MSA, sera remplacée par une notion plus sociale « d’activité minimale d’assujettissement », atteignable notamment lorsque la superficie mise en valeur est au moins égale à une « surface minimale d’assujettissement » arrêtée par le préfet sur proposition de la MSA.

La motivation des décisions de refus est-elle réformée ?
L’autorisation préfectorale pourra être refusée dans 4 cas dorénavant :
- lorsqu’il existe un candidat à la reprise ou un preneur en place répondant à un rang de priorité supérieur au regard du schéma directeur régional des structures agricoles ;
- lorsque l’opération compromet la viabilité de l’exploitation du preneur en place ;
- si l’opération conduit à un agrandissement ou à une concentration d’exploitations au bénéfice d’une même personne excessifs au regard du maintien d’une agriculture diversifiée, riche en emplois et génératrice de valeur ajoutée, notamment en limitant les agrandissements et les concentrations d’exploitations au bénéfice, direct ou indirect, d’une même personne physique ou morale excessifs au regard des critères précisés par le schéma directeur régional des exploitations agricoles sauf dans le cas où il n’y a pas d’autre candidat à la reprise de l’exploitation ou du bien considéré, ni de preneur en place ;
- dans le cas d’une mise à disposition de terres à une société, lorsque celle-ci entraîne une réduction du nombre d’emplois salariés ou non salariés, permanents ou saisonniers, sur les exploitations concernées.

L’exercice du droit de préemption des Safer pourra porter sur des terrains ou sur des parts de société ayant pour objet principal l’exploitation ou la propriété agricole, dès lors que ce droit est exercé en vue de l’installation d’un nouvel agriculteur.
L’exercice du droit de préemption des Safer pourra porter sur des terrains ou sur des parts de société ayant pour objet principal l’exploitation ou la propriété agricole, dès lors que ce droit est exercé en vue de l’installation d’un nouvel agriculteur. - © S. Leitenberger

3 - Les Safer disposent de nouvelles prérogatives

Les principales modifications pour les Safer concernent le droit de préemption.

Quels sont les nouveaux outils des Safer pour préserver le foncier et favoriser l’installation ?
Le foncier est à la fois un outil de travail et un élément patrimonial. 4 axes sont tracés pour les Safer : agriculture, environnement, développement rural et transparence du marché foncier. De cette opposition apparente, les Safer resteront l’outil d’amélioration des structures des exploitations agricoles, en particulier pour l’installation, ainsi que de régulation et de maîtrise du marché foncier. En 2012, les Safer ont acquis au niveau national 86 600 ha de terres (+ 15 % par rapport à 2010, et contribué à environ 1 200 premières installations dont près de 65 % hors cadre familial). En termes de surfaces rétrocédées, les installations représentent 34 %, les consolidations d’exploitations 29 % et les opérations de maintien des fermiers en place, 14 %. Suite aux critiques de la Cour des comptes sur le fonctionnement des Safer, leurs prérogatives sont renforcées pour mieux contrôler les sociétés agricoles, les transmissions de parts sociales ou les démembrements de propriété. Les Safer voient leurs missions adaptées.

Quelle est l’étendue du nouveau droit de préemption des Safer ?
Le Conseil constitutionnel, garant des libertés, confirme que le droit de préemption des Safer doit être utilisé pour leur mission principale d’installation des exploitations agricoles mais il refuse en l’état aux Safer de préempter la « nue-propriété » dans le but de la rétrocéder dans les 5 ans à l’usufruitier faute de garanties légales pour faire respecter ce délai. En revanche, le droit de préemption aux ventes en démembrement de propriété, permettra aux Safer de se porter acquéreuse de « l’usufruit » de biens, qu’elle pourra rétrocéder à un exploitant agricole. Non seulement l’exercice du droit de préemption des Safer pourra porter sur des terrains, mais aussi sur des parts de société ayant pour objet principal l’exploitation ou la propriété agricole, dès lors que ce droit est exercé en vue de l’installation d’un nouvel agriculteur. Les Safer ne seront donc plus limitées à l’acquisition à l’amiable de parts de société. Dans le même sens, l’exercice du droit de préemption est encore réécrit pour les bâtiments d’exploitation « ayant conservé leur utilisation agricole » et situés en dehors des zones ou espaces agricole, et pour « conserver » la possibilité d’utiliser la procédure de révision du prix dans le cadre des cessions de bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole ou de bâtiments d’exploitation ayant conservé leur utilisation agricole. Un droit de préemption renforcé est créé en cas d’aliénation au profit d’un tiers en violation de l’obligation d’information à la Safer dans les six mois à compter de la publication de l’acte de vente. Elle peut, dans ce même délai de six mois à compter de la date à laquelle elle en a été informée, demander au tribunal de grande instance d’annuler une cession conclue à titre gratuit si elle estime que cette cession aurait dû lui être notifiée en tant que cession à titre onéreux.
L’obligation d’information déclarative, voire de notifications pour les mutations de biens agricoles, ou forestiers sous forme sociétaire, quelle que soit leur nature, est généralisée avec possibilité d’une amende administrative égale au moins à 1 500 € et au plus à 2 % du montant de la transaction concernée en cas d’omission après une procédure contradictoire et écrite.
Au travers de la Fédération nationale des Safer et d’un droit de préemption permanent, la gouvernance de la Safer est restructurée en trois collèges : celui des Chambres d’agriculture et des organisations professionnelles ; celui des collectivités locales et celui des autres partenaires (État, actionnaires, fédérations des chasseurs, ONG environnementales) avec une composition rééquilibrée entre hommes et femmes.

Propos recueillis par la rédaction du Syndicat Agricole

Quel est l’objectif de la loi d’avenir ?

En voulant diminuer les pressions sur l’environnement et les ressources naturelles, la loi d’avenir, composée d’une centaine d’articles, accompagne et amplifie les aspects agro-écologiques de l’agriculture française. Une nouvelle forme sociétaire a été créée dans ce sens : les groupements d’intérêt économique et environnemental. La loi conforte aussi la sécurité alimentaire par la réforme sur ordonnance des groupements de défense sanitaire, la surveillance en matière de santé animale, végétale et alimentaire ; la profession de vétérinaire, les règles au commerce d’animaux de compagnies ; le transport d’animaux vivants et l’activité d’équarrissage. Le bail rural environnemental est naturellement banalisé.

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