Le Syndicat Agricole 14 novembre 2013 à 08h00 | Par Le Syndicat Agricole

Immobilier - Acheter ou construire ses bâtiments d’exploitation par le biais d’une SCI

Quelles sont les meilleures options pour gérer son patrimoine bâti ?

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La SCI permet de distinguer le patrimoine professionnel du patrimoine privé.
La SCI permet de distinguer le patrimoine professionnel du patrimoine privé. - © S. Leitenberger

L’organisation juridique des bâtiments d’exploitation fait peu souvent l’objet de questionnement. Généralement, les bâtiments sont inscrits au bilan de l’entreprise et cette situation présente des atouts incontestables : amortissement des biens, augmentation de la valeur de l’entreprise vis-à-vis des banques, accès aux subventions d’équipements, etc.
Dans le cadre de ces réflexions, la question d’avoir recours à une Société civile immobilière (SCI) pour acheter ou construire ses bâtiments d’exploitation, qui les louerait à la structure agricole, est fréquente. En quoi ces montages peuvent-ils répondre à certaines problématiques ? Quels en sont les limites ?


Les atouts de ce système
La SCI permet de distinguer le patrimoine professionnel du patrimoine privé. Elle apportera ainsi des solutions sur l’aspect transmission :
- Elle permettra de vendre ou donner les parts progressivement. Ceci pourra ainsi répondre à un objectif de conserver des revenus à la retraite, de transmettre le patrimoine bâti ultérieurement, mais aussi de réduire le montant initial de l’investissement pour le repreneur.
- Dans le cadre des SCI familiales, l’attribution à la création de parts en pleine propriété aux enfants ou au conjoint pourra aussi être un moyen de réduire l’assiette des droits de succession. La SCI est ici, également, une manière de mieux répartir son patrimoine entre chacun des enfants, même si tous ne sont pas investis professionnellement dans l’exploitation.
La SCI peut être un moyen de protéger son patrimoine immobilier des aléas de l’activité économique. L’extension des procédures de sauvegarde, la caution des associés, ou entre la SCI et la société d’exploitation, font que la protection recherchée par ce montage est souvent réduite à néant.
Outre l’obligation de rédaction de statut à la constitution, la SCI devra tenir une comptabilité autonome, réaliser des assemblées générales annuelles et nommer un ou plusieurs gérants.
Une fois ces choix validés, il restera à définir les options fiscales de la SCI. Cet aspect, et non des moindres, mérite une particulière attention, car certaines options s’avèrent irrévocables.


Le choix capital du régime fiscal
Une SCI peut revêtir deux régimes fiscaux :
- Soit elle est une entité dotée d’une translucidité fiscale et les règles des revenus fonciers s’appliquent aux associés d’une SCI de façon identique aux personnes physiques directement propriétaires d’un immeuble. Ainsi, l’associé de la SCI verra sa quote-part de résultat imposée à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Ces revenus seront également soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 15,5 % ;
- Soit elle est une entité dotée d’une opacité fiscale : elle est alors redevable de l’impôt sur les sociétés (IS) sur son résultat. Ceci représente une taxation à hauteur de 33,33 %, réduit à 15 % pour la fraction du bénéfice inférieure à 38 120 €. De plus, les associés qui voudront disposer du résultat de la SCI devront décider d’une distribution de dividendes et supporter leur taxation au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) après un abattement de 40 %, et aux prélèvements sociaux à 15,5 % sans abattement.
Selon le régime fiscal applicable, les modalités de détermination du bénéfice imposable diffèrent considérablement, notamment sur 2 points importants :
- La déduction des « frais d’acquisition du capital » : il s’agit en fait du coût de l’acquisition de l’immobilier et de l’ensemble des frais accessoires (honoraires, droits de mutation…) engagés pour réaliser l’acquisition. Pour les SCI qui relèvent des régimes IR, ces dépenses ne peuvent pas être imputées sur les revenus de location. En revanche, s’agissant des SCI soumises au régime IS, ces dépenses peuvent faire l’objet d’une déduction fiscale, via l’amortissement.
Le plus souvent, sur les 15 premières années suivant l’acquisition d’un bien immobilier, les propriétaires utilisent les loyers perçus pour rembourser les échéances de leurs emprunts. En revenus fonciers, les associés se trouvent ainsi imposés sur des bénéfices même si l’investissement ne dégage pas de trésorerie disponible. La comptabilisation d’un amortissement déductible dans les sociétés à l’IS permet, en revanche, de réduire la pression fiscale pendant la période d’amortissement de l’immeuble.
- La fiscalité applicable en cas de cession de l’ensemble immobilier (PV) : distinction sera alors faite s’il y a vente de l’immeuble ou cession de parts de la société.
En cas de vente de l’immeuble : la plus value est la différence entre le prix de vente et le prix de revient de l’immeuble, déduction faite des amortissements comptabilisés, qui n’entrent donc pas en compte lorsque l’on relève du régime fiscal des particuliers. A fortiori, pour un même bien, la base de taxation de la plus-value sera plus élevée si le bien a été acquis par une société IS. De plus, les PV générées dans les sociétés IR bénéficient d’abattements. Depuis le 1er septembre 2013, elles sont exonérées complètement d’IR après 22 ans de détention (abattement de 6 % par an à partir de la 6e année). De même, une exonération partielle de 15 % serait prévue pour le calcul des contributions sociales (projet de loi de finance pour 2014). À l’IS, la PV supportera l’impôt sur les sociétés quelle que soit la durée de détention du bien, puis subira la taxation dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers une fois les dividendes distribués.
En cas de cession de parts : en société IR, la taxation est comparable à celle d’une vente d’immeuble. À l’IS, la plus value de cession est classée dans la catégorie des plus-values sur cessions de titres. Elle est alors taxée au taux marginal d’imposition du contribuable après un abattement qui pourrait atteindre 65 % après 8 ans de détention (projet de loi de finance 2014), majoré de 15,5 % de contributions sociales.
Finalement, après comparaison des deux possibilités, aucun régime ne donne entièrement satisfaction. À l’IR, la pression fiscale peut impacter la trésorerie à court et moyen termes. À l’IS, les plus values sont plus importantes et plus imposées. Il est donc impératif, avant d’opter pour l’IS, option irrévocable, de bien définir ses objectifs pour éviter les mauvaises surprises lors de la cession du bien. Généralement, on privilégiera l’IR pour les biens que l’on souhaite conserver longtemps, qui dégagent peu de bénéfices et qui ont une plus value potentielle à la revente, ce qui correspond assez bien aux pratiques du monde agricole.
Chaque exploitation n’aboutira pas à une séparation de son patrimoine immobilier au travers d’une SCI. Ces choix doivent être le fruit d’une réflexion approfondie, et l’intérêt d’opter pour un montage plutôt qu’un autre dépendra de la situation personnelle et professionnelle du chef d’exploitation mais aussi des objectifs patrimoniaux qu’il poursuit. D’autres montages plus complexes, visant à combiner les avantages de l’IR et de l’IS peuvent être mis en place. Dans ce cas, il faut avoir recours à une société Holding, qui pourra prendre des parts en pleine propriété ou en usufruit dans la structure agricole ou dans la structure immobilière. L’AFA peut vous accompagner dans ces démarches stratégiques. N’hésitez donc pas à contacter votre conseiller d’entreprise.


André PRUVOST
Conseiller d’entreprise
AFA réseau AS

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